SULAWESI UTARA // Media MatarakyatNews, 29/03/2024 – Berapa biaya AJB ke SHM? AJB atau Akta Jual Beli merupakan dokumen autentik yang menjadi bukti sahnya transaksi jual-beli atau peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB ini tidak dapat dibuat sendiri melainkan harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang & terdaftar.
Sementara itu, SHM atau sertifikat hak milik merupakan dokumen kepemilikan tertinggi atas suatu lahan atau tanah, dimana pemiliknya memiliki hak penuh atas tanah tersebut pada kawasan yang memiliki luas tertentu yang telah disebutkan dalam sertifikat. AJB dan SHM adalah dua dokumen yang berbeda. Ketika melakukan proses transaksi jual beli tanah, untuk memindahtangankan kepemilikan SHM maka kamu harus mengurus pembuatan AJB terlebih dahulu.
Perbedaan Antara AJB dan SHM:
AJB merupakan bukti telah terjadinya transaksi jual-beli yang mengakibatkan peralihan hak atas tanah & bangunan secara sah. AJB ini bukanlah bukti kepemilikan yang sah atas tanah dan properti, mengingat AJB hanya diterbitkan oleh PPAT bukan kantor BPN wilayah setempat.
Sementara itu, SHM adalah bukti kepemilikan atas tanah yang sifatnya paling kuat. SHM ini diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional. Dengan adanya SHM ini, maka pemegang sertifikat memiliki hak penuh atas tanah tersebut (yang tertera dalam sertifikat). SHM dapat dijadikan sebagai agunan untuk pinjaman bank karena memiliki nilai jual.
Ketika kamu memutuskan untuk membeli sebuah tanah atau properti, pastikan kalau tanah tersebut sudah memiliki SHM. Lalu bagaimana jika tanah tersebut baru memiliki AJB? Kamu perlu memastikan bahwa AJB tanah tersebut benar-benar “asli” dan tanah sedang tidak bersengketa. Selanjutnya, kamu dapat mengurus proses pembuatan SHM menggunakan AJB yang ada.
Cara Mengurus Pembuatan SHM:
Tanah dan properti sejenisnya adalah aset yang rentan dan memiliki resiko yang tinggi. Karena itulah, untuk membuat kedudukanmu sebagai pemilik tanah tersebut lebih kuat dan aman kamu harus membuat SHM. Bagaimana cara mengurus pembuatan SHM ini dan berapa biaya AJB ke SHM?
Langkah pertama yang harus kamu lakukan adalah mengunjungi Kantor PPAT setempat yang terpercaya. Kemudian sampaikanlah tujuanmu untuk melakukan pengurusan SHM menggunakan AJB yang telah kamu miliki.
Notaris atau PPAT memeriksa kesesuaian data yuridis dan juga data teknis sertifikat tanah pemilik lama di Kantor Badan Pertanahan Nasional atau BPN. Dalam tahap ini, ada beberapa dokumen yang perlu kamu persiapkan. Kemudian, PPAT tersebut akan mulai melakukan pengurusan pembuatan SHM.
Biaya AJB ke SHM:
Lalu berapa biaya yang harus kamu keluarkan dalam proses AJB ke SHM tersebut?
Jika kamu menggunakan bantuan PPAT, tentunya kamu harus mengeluarkan biaya tambahan untuk jasa PPAT tersebut. Lain halnya jika kamu melakukan pengurusannya secara mandiri atau langsung mendatangi kantor BPN setempat. Biaya kamu keluarkan mungkin akan lebih sedikit, karena kamu tidak perlu mengeluarkan biaya tambahan untuk jasa PPAT.
Beberapa komponen Biaya AJB ke SHM antara lain adalah :
Biaya pengecekan
Biaya pendaftaran Rp 50.000
Biaya pengukuran tanah
Biaya pengukuran tanah biasanya berbeda-beda, tergantung pada luas tanah yang diukur. Berdasarkan PP No 13 tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) Pasal 4 yang berlaku di BPN, berikut ini tarif biaya pengukuran tanah:
Untuk LT <= 10 hektare : (L/500 x hsbku) + Rp 100.000
Untuk LT 10 – 1000 hektar : (L/4000 x hsbku) + Rp 14.000.000
Untuk LT > 1000 hektar : (L/10000 x hsbku) + Rp 134.000.000
Hsbku sendiri merupakan harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran. Berdasarkan
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 51/Pmk.02/2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 132/Pmk.02/2010 Tentang Indeks Dalam Rangka Penghitungan Penetapan Tarif Pelayanan Pnbp Pada Badan Pertanahan Nasional, tarif hsbku tiap provinsi di Indonesia berbeda-beda. Sulawesi Utara, Hsbku Pertanian 50.000 sedangkan Hsbku Non Pertanian 100.000
Biaya Panitia Rp 390.000
Jasa PPAT : tergantung tarif yang ditetapkan masing-masing PPAT, sesuai dengan peraturan yang ada.
Contoh simulasi perhitungan biaya AJB ke SHM :
Kamu ingin membuat SHM sebidang tanah seluas 1 Hektar di Provinsi Jakarta Pusat. Maka, berikut ini total biaya AJB ke SHM yang nantinya akan kamu keluarkan :
Biaya pendaftaran : Rp 50.000
Biaya pengukuran tanah : (1000/500 x Rp 120.000 ) + Rp 100.000 = Rp 340.000
Biaya panitia Rp 390.000
Total Biaya AJB ke SHM
Rp 340.000 + Rp 50.000 + Rp 390.000 (biaya panitia / biaya pengecekan) = Rp 780.000 (belum termasuk jasa PPAT).
Dalam proses pengurusan AJB ke SHM ini, ada beberapa berkas yang harus kamu serahkan ke kantor BPN. Diantaranya adalah :
Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani oleh pemohon. Formulir ini memuat data identitas, luas & letak tanah, penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan bahwa tanah tidak sedang bersengketa, dan pernyataan bahwa tanah tersebut dikuasai secara fisik.
Pernyataan tanah tidak sedang bersengketa. Pernyataan tersebut harus ditandatangani oleh RT, RW, dan pejabat kelurahan setempat.
Akta jual beli yang dimiliki.
Sertifikat Hak atas Tanah
Fc KTP Penjual dan Pembeli
Bukti pelunasan PPh dan BPHTB
Tahap-Tahap Pengurusan AJB ke SHM
Dalam mengurus AJB menjadi SHM, ada beberapa tahapan prosedur yang nantinya akan dilalui. Diantaranya adalah :
Pengajuan permohonan sertifikat.
Pengukuran tanah ke lokasi yang dilakukan oleh petugas dari kantor pertanahan. Pengukuran dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima Tanda Terima Dokumen dari Kantor Pertanahan setempat.
Pengesahan surat ukur hasil pengukuran tanah akan dicetak dan dipetakan di BPN. Kemudian surat ukur tersebut akan disahkan dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Penelitian oleh petugas panitia A. Setelah surat ukur selesai ditandatangani, proses selanjutnya adalah melalui proses Panitia A. Hal ini dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Untuk anggota Panitia A sendiri biasanya terdiri dari petugas BPN dan lurah setempat.
Pengumuman data yuridis di Kelurahan dan BPN. Data yuridis terkait hak tanah tersebut akan diumumkan di kantor kelurahan dan BPN selama 60 hari. Tujuannya agar semua masyarakat mengetahuinya dan untuk menjamin bahwa permohonan hak atas tanah ini tidak menimbulkan reaksi keberatan dari pihak lain.
Tahap penerbitan SK Hak Atas Tanah.
Pendaftaran SK Hak atas Tanah untuk diterbitkan menjadi sertifikat.
Kemudian, kamu harus menunggu selama beberapa waktu sampai SHM jadi. Setelah jadi, kamu tinggal mengambilnya saja di kantor BPN atau kantor PPAT (jika kamu menggunakan jasa PPAT). “Sumber Brighton”.
Media MatarakyatNews
CS
